《宝鸡市住房公积金个人住房贷款管理办法》解读

原文链接：宝鸡市住房公积金个人住房贷款管理办法

　　《宝鸡市住房公积金个人住房贷款管理办法》经市住房公积金管理委员会第三届四次会议审议通过，现解读如下：

　　一、出台背景

　　自住房公积金制度建立以来，经过近３０年的发展，住房公积金制度已成为社会保障体系的重要组成部分。实践证明，实行住房公积金制度对加快我市城镇住房制度改革、完善住房供应体系，改善中低收入家庭居住条件等发挥了重要作用。

　　我市自１９９２年建立住房公积金制度以来，市房改委出台了《宝鸡市住房公积金暂行办法》，２００２年市房改委出台了《宝鸡市住房公积金个人购房委托贷款实施细则》等归集、提取、贷款综合性文件后，近十几年来国家、部、省相继出台了一系列针对住房公积金制度的指导意见，相关政策发生了较大调整。我市一直结合上级文件精神，分别对归集、提取、贷款各类业务政策多次进行修改、调整、完善，但一直没有形成各自专门、独立的一套《管理办法》和操作规程。配套管理措施相对滞后，制度刚性明显不足，很大程度上制约了住房公积金的业务管理工作。

　　近年来，随着缴存主体日趋宽泛，申请贷款职工情况各不相同等新情况不断出现。为了进一步提高公积金行业的公信力，规范全市公积金业务，实现公积金业务效能大提升，根据２０１７年出台的国标《住房公积金贷款业务规范》，２０１９年新修订的《住房公积金管理条例》及国家、部、省相关规定，在借鉴部分城市做法的基础上，中心经过一年多的调研、论证、起草、梳理、修改、征求意见等环节，形成了《宝鸡市住房公积金个人住房贷款管理办法》。

　　二、贷款管理办法的架构

　　《贷款管理办法》共分九章四十三条，各章依次为总则、贷款对象、条件和种类、贷款额度、首付比例、期限和利率、贷款材料、贷款程序、贷款担保、贷款偿还、回收和贷后管理、罚则、附则。

　　三、贷款管理办法明确及调整的主要内容

　　一是明确了贷款各权利人的主体地位。《贷款管理办法》第一章第五条规定：“公积金中心为抵押权人；借款人为抵押人；具有担保资格的房地产开发企业或售房单位为保证人；受托银行为贷款人。”

　　二是明确了贷款共同申请人的范围和义责。《贷款管理办法》第二章第十一条规定“借款人是已婚的，配偶必须作为共同申请人办理贷款手续。共同申请人负有与借款人同等偿还贷款的责任。”

　　三是明确了贷款偿还方式。住房贷款偿还方式分等额本息和等额本金两种方式，由于等额本息在整个还款期内只要贷款利率不变，每月还款金额固定，整个还款期内借款人还款压力均等，符合绝大多数工资收入稳定的工薪阶层人群需求。而等额本金还款额为从高到低逐月递减，贷款期初对借款人家庭收入水平要求很高，借款人还款压力大。因此《贷款管理办法》第七章第三十条明确了公积金贷款实行按月等额本息还款方式。

　　四是明确了贷款审批程序。按照《个人住房贷款管理》《住房公积金个人住房贷款业务规范》的规定，《贷款管理办法》第五章第二十条规定“公积金贷款实行初审、复核、审批三级审批制度”。

　　五是明确了贷款种类、额度、首付比例。２００２年市房改委印发了《宝鸡市住房公积金个人购房委托贷款实施细则》（宝市房改委发〔２００２〕１号）文件，随着国家、省对贷款政策的调整和贷款种类的规范，经管委会同意，中心相继出台了《宝鸡市住房公积金省内异地贷款业务实施办法》（宝市房委会发〔２０１５〕５号）、《宝鸡市住房公积金二手房住房贷款实施细则》（宝市房金发〔２０１５〕１９号）、《宝鸡市住房公积金管理中心关于开展商业性个人住房贷款转住房公积金贷款的通知》（宝市房金发〔２０１６〕２１号）、《宝鸡市住房公积金管理中心关于调整住房公积金使用政策的通知》（宝市房金发〔２０１８〕２０号）文件。为了规范管理，《贷款管理办法》对已出台的政策进行修订、合并、规范。

　　六是明确了贷款担保方式。将原《宝鸡市住房公积金个人购房委托贷款实施细则》担保方式采用抵押、质押、保证三种方式修改为第六章第二十五条规定的采用抵押担保、抵押担保加阶段性保证两种方式。

　　七是取消了商业贷款转公积金贷款代还模式。根据《关于开展商业性个人住房贷款转住房公积金贷款的通知》（宝市房金发〔２０１６〕２１号）文件规定，商转公贷款分两种模式，一是由借款人自筹资金先偿还商业银行剩余贷款后再申请公积金贷款，简称自还模式。二是借款人资金不足先申请公积金贷款，由中心代为偿还商业银行贷款后，商业银行将抵押材料送中心撤销抵押，重新办理抵押登记，简称代还模式。由于２０１８年以前公积金贷款委托商业银行发放，２０１８年以后公积金贷款由中心发放，实行自主核算。从目前运行情况来看，采用代还模式，公积金贷款已发放，商业贷款抵押权证迟迟未返还给中心，导致抵押权证落不实，易导致贷款风险，故取消了代还模式。

　　八是取消了二手房借款人提供《房地产抵押估价报告》。根据住建部《关于取消部分部门规章和规范性文件设定的证明事项决定》（建法规〔２０１９〕６号）文件规定，借款人办理住房公积金二手房贷款不再提交《房地产抵押估价报告》，由中心内部核查的规定，故取消由借款人提供《房地产抵押估价报告》，改由中心委托相关评估机构对所抵押房屋进行评估并提交《房地产抵押估价报告》。

　　九是调整了房屋套数的认定标准。对于房屋套数的认定，目前做法有三种，即认贷、认房、认贷兼认房。鉴于目前全国住房信息系统未联网，对于借款人房屋的查询存在一定的难道，为了确保政策的公平性、合理性，使每一个缴存人均能享受到公积金贷款政策，将原来房屋套数的认定“根据个人《个人信用报告》、面谈记录、借款人承诺、住房公积金业务系统贷款记录综合认定。”调整为“以住房公积金业务系统贷款记录及《异地贷款缴存证明》”为准。

　　十是调整了对二套房实行差别化利率政策。根据住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行、中国银行监督管理委员会《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（建金〔２０１０〕１７９号）第三款“第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的１．１倍”的规定，中心从２０１１年至２０１４年对二套房的缴存职工利率上浮１０％。２０１５年，为充分发挥住房公积金支持住房消费，加快释放结余资金，陕西省住房和城乡建设厅、陕西省财政厅《关于进一步放宽住房公积金使用条件支持职工住房消费的意见》（陕建发〔２０１５〕１３０号）第一条第一款“职工购买二套自住普通商品房，贷款利率按基准利率执行”的规定，中心取消了利率上浮。为充分体现权利义务对等原则，促进住房公积金资金使用公平。为贯彻落实国家关于“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。按照２０１８年国家对房地产实行“坚持调控目标不动摇，力度不放松”、“满足首套刚需，遏制投机炒房”的要求，将原来对二套房未实行差别化利率政策调整为“对第二次申请住房公积金贷款的，贷款利率在同期首套住房公积金贷款利率基础上上浮１０％。”

　　十一是调整了贷款条件。随着职工收入的提高，偿债能力的增强，《贷款管理办法》将原执行“借款人及配偶有未结清贷款、其他债务（含准贷记卡、贷记卡透支）的”不予贷款调整为“《个人信用报告》中有未结清贷款（助学贷款除外）的，应综合核定住房公积金贷款额度。”

　　十二是增加了贷款条件。２０１８年５月２２日经市住房公积金管理委员会三届三次会议研究并同意，中心需对借款人及配偶在贷前进行《个人信用报告》审核。在随后的业务办理过程中，部分借款人或配偶《个人信用报告》不符合贷款条件，便办理了离婚手续，以单身名义重新申请住房公积金贷款。为了防范资金风险，杜绝以虚假手段套取住房公积金贷款，《贷款管理办法》第二章第七条贷款条件中增加了“借款人离婚后６个月后方可申请住房公积金贷款”的条件限制。

　　四、参考文件

　　《住房公积金管理条例》《住房公积金个人住房贷款业务规范》《个人住房贷款管理办法》《中华人民共和国担保法》《陕西省住房公积金个人住房贷款办理指引》；住建部、财政部、人民银行《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》（建金〔２０１４〕１４８号）；住建部、财政部、人民银行《关于放宽住房公积金支付房租条件的通知》（建金〔２０１５〕１９号）；人民银行、住建部、银监会《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》（银发〔２０１５〕９８号）；《关于住房公积金个人住房异地贷款有关问题的通知》（陕建金发〔２０１５〕６号）；《关于进一步放宽住房公积金使用条件支持职工住房消费的意见》（陕建发〔２０１５〕１３０号）；《关于进一步扩大住房公积金制度覆盖面工作的指导意见》（陕建发〔２０１７〕２４４号）；《关于进一步规范住房公积金个人住房贷款业务的通知》（陕建发〔２０１７〕３４１号）。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　宝鸡市住房公积金管理中心

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２０２１年１月７日